Cómo conseguir la licencia de alquiler turístico, ¿cubre mi seguro el alquiler vacacional?

El auge del turismo y las plataformas de alquiler vacacional en España han abierto una puerta de oportunidades para muchos propietarios. Sin embargo, antes de lanzarte a esta aventura, es fundamental entender la normativa y las implicaciones que conlleva.

No se trata solo de poner un anuncio y esperar reservas, hay un marco legal que debes conocer y cumplir para evitar problemas. La licencia de alquiler turístico es el primer paso, y comprender sus requisitos es crucial. Además, ¿has pensado en cómo proteger tu inversión y tu tranquilidad? La pregunta de si tu seguro de hogar actual cubre el alquiler vacacional es vital, y te daremos las claves para que no te lleves sorpresas.

¿Qué es un apartamento turístico?

Cuando hablamos de apartamento turístico, nos referimos a un tipo de alojamiento que, aunque se asemeja a una vivienda, está diseñado y regulado específicamente para el alquiler a turistas por periodos cortos. La principal diferencia con una vivienda de uso turístico es su naturaleza y, a menudo, su gestión.

Imagina un edificio entero o una planta de un edificio donde todas las unidades están destinadas al alquiler vacacional. Estos establecimientos operan bajo una normativa más estricta con la necesidad de tener una licencia específica, ya que se consideran una actividad empresarial turística en sí misma. Suelen estar inscritos en registros turísticos y deben cumplir con requisitos de calidad y servicios que garantizan una experiencia más cercana a la de un hotel, pero con la independencia de un apartamento.

¿Qué es una vivienda de uso turístico?

Por otro lado, una vivienda de uso turístico (VUT), también conocida como vivienda turística o vivienda vacacional, es una vivienda particular que se cede temporalmente a terceros, con fines de alojamiento turístico, a cambio de un precio. La clave aquí es que se trata de una vivienda que podría ser tu residencia habitual o una segunda residencia, pero que decides destinarla al alquiler por días o semanas.

La normativa para las VUT ha evolucionado mucho en los últimos años, y es aquí donde la licencia de vivienda turística cobra especial relevancia. Cada Comunidad Autónoma en España tiene su propia regulación, lo que significa que los requisitos para obtener el permiso de alquiler turístico pueden variar significativamente de una región a otra.

Requisitos para solicitar la licencia turística en España

La regulación de la licencia turística en España es competencia de las Comunidades Autónomas (CCAA) y, en algunos casos, incluso de los ayuntamientos. Esto significa que no existe una única licencia de alquiler turístico válida para todo el país.

Por eso, es crucial investigar la normativa específica donde se ubica tu propiedad. A pesar de las diferencias, existen algunos requisitos comunes o tendencias generales que suelen aparecer en la mayoría de las regulaciones:

1. Inscripción en el Registro de Turismo. Todas las CCAA exigen que tu vivienda esté inscrita en un registro oficial de viviendas de uso turístico. Esta inscripción es lo que te otorga la licencia de apartamento turístico o licencia de vivienda turística y te permite operar legalmente. Una vez inscrita, se te asignará un número de registro que deberás mostrar en toda tu publicidad.
2. Cumplimiento de requisitos técnicos y de habitabilidad. Tu vivienda debe cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad exigidas por la normativa urbanística y de vivienda. Esto incluye aspectos como la superficie mínima por persona, ventilación, iluminación, instalaciones eléctricas y de fontanería en buen estado, etc.
3. Equipamiento mínimo. Se suele exigir un equipamiento básico para garantizar la comodidad del huésped. Esto puede incluir mobiliario, menaje de cocina, ropa de cama y toallas, electrodomésticos básicos, y en algunos casos, aire acondicionado o calefacción.
4. Suministros. La vivienda debe contar con suministro de agua fría y caliente, electricidad y, en muchos casos, acceso a internet (Wi-Fi).
5. Seguro de Responsabilidad Civil. Este es un punto clave y donde entra en juego la protección de tu hogar. Muchas CCAA exigen que la vivienda cuente con un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños que puedan sufrir los huéspedes durante su estancia, así como los daños que estos puedan causar a terceros o a la propia vivienda.
6. Placa identificativa. En algunas regiones, es obligatorio colocar una placa identificativa en el exterior de la vivienda con el número de registro turístico.
7. Libro de registro de viajeros. Debes llevar un registro de los viajeros que se alojan en tu vivienda y comunicar sus datos a las autoridades policiales, tal como se hace en hoteles.
8. Precios y condiciones. Debes informar claramente sobre los precios, las condiciones de reserva y cancelación, y cualquier otro cargo adicional.

Por ejemplo, en Cataluña que la vivienda tenga cédula de habitabilidad y prohíbe el alquiler por habitaciones, en Andalucía se exige que las viviendas turísticas cuenten con licencia de primera ocupación y aire acondicionado/calefacción en los dormitorios y salón, o, en las Islas Baleares se ha implementado una moratoria en la concesión de nuevas licencias en algunas zonas y exige un seguro de responsabilidad civil con una cobertura mínima elevada.

Para que tu seguro te cubra adecuadamente cuando alquilas tu vivienda con fines turísticos, necesitas una póliza específica o una extensión de tu seguro de hogar que contemple esta actividad. Aquí es donde entra en juego la importancia de un seguro de hogar adaptado a tus necesidades, como los que ofrece Zurich Seguros.

Documentación necesaria para la solicitud

Una vez que conoces los requisitos generales y específicos de tu CCAA, el siguiente paso es reunir la documentación necesaria para solicitar tu licencia de alquiler turístico. Aunque puede haber variaciones, la documentación común suele incluir:

• Formulario de Declaración Responsable o Comunicación Previa. Este es el documento principal que presentas ante la administración. En él, declaras bajo tu responsabilidad que cumples con todos los requisitos exigidos por la normativa.
• Copia de tu DNI/NIE. Para acreditar tu identidad como propietario.
• Documento que acredite la propiedad o el derecho de uso de la vivienda. Esto puede ser una escritura de propiedad, un contrato de arrendamiento (si eres arrendatario y el contrato te permite subarrendar para uso turístico), u otro documento que demuestre tu legitimidad para explotar la vivienda.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Este documento certifica que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad.
• Plano de la vivienda. En algunos casos, se puede solicitar un plano que muestre la distribución de la vivienda.
• Póliza de seguro de Responsabilidad Civil. Como mencionamos, es un requisito fundamental en muchas CCAA. Asegúrate de que tu póliza cubre la actividad de alquiler turístico.
• Justificante de pago de tasas. Si la tramitación de la licencia conlleva el pago de alguna tasa administrativa.
• Certificado de eficiencia energética. Obligatorio para cualquier vivienda que se alquile o venda.
• Autorización de la comunidad de propietarios. En algunos casos, si los estatutos de la comunidad de vecinos prohíben el alquiler turístico, necesitas una autorización expresa de la comunidad. Es vital revisar los estatutos de tu comunidad antes de iniciar cualquier trámite.

¿Cómo solicitar la presentación de la declaración para la licencia de una vivienda turística?

El proceso para solicitar la licencia de vivienda turística suele ser bastante sencillo. Lo primero y más importante es informarte a fondo sobre la normativa específica de tu CCAA y municipio. Busca en las páginas web oficiales los requisitos, la documentación y los formularios necesarios.

Generalmente, la solicitud se realiza a través de una Declaración Responsable o una Comunicación Previa ante el organismo competente de tu Comunidad Autónoma, normalmente la Consejería de Turismo,  o, en algunos casos, ante el ayuntamiento.

Los pasos suelen ser los siguientes:

1. Cumplimiento de requisitos. Asegúrate de que tu vivienda cumple con todos los requisitos exigidos (habitabilidad, equipamiento, seguro, etc.). Si no es así, realiza las adaptaciones necesarias antes de presentar la solicitud.
2. Reúne la documentación. Prepara todos los documentos que te hemos mencionado en el apartado anterior.
3. Cumplimentar el formulario. Rellena el formulario de Declaración Responsable o Comunicación Previa. Sé meticuloso y asegúrate de que todos los datos son correctos.
4. Presentación de la solicitud. La forma más común es la vía telemática.. La mayoría de las administraciones disponen de plataformas online donde puedes presentar la declaración y adjuntar la documentación de forma digital. O, vía presencial si prefieres acudir a las oficinas de registro de la administración competente.
5. Pago de tasas (si aplica). Si hay tasas asociadas al trámite, deberás abonarlas y adjuntar el justificante de pago.
6. Obtención del número de registro. Una vez presentada la Declaración Responsable, y si todo es correcto, la administración te asignará un número de registro. Este número es tu licencia de alquiler turístico y te habilita para comenzar la actividad.

Es importante destacar que, con la Declaración Responsable, la administración entiende que cumples con los requisitos y te permite iniciar la actividad desde el momento de la presentación, sin esperar una resolución expresa. Sin embargo, la administración puede realizar inspecciones posteriores para verificar la veracidad de lo declarado.

¿Se puede alquilar una vivienda sin licencia turística?

La respuesta es no. No se puede alquilar una vivienda sin licencia turística si la finalidad es el alojamiento de corta duración a turistas. Es una actividad regulada y, por lo tanto, requiere de la correspondiente licencia de alquiler turístico o número de registro.

Es importante diferenciar el alquiler turístico del alquiler de temporada o de larga duración, que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no requieren de una licencia turística. La clave está en la finalidad y la duración de la estancia. Si es para uso vacacional y por periodos cortos, necesitas la licencia.

¿Cuáles son los riesgos de alquilar sin licencia turística?

Los riesgos de operar sin la debida licencia de alquiler turístico son significativos y pueden tener graves consecuencias para tu bolsillo y tu tranquilidad. Aquí te detallo los principales:

• Sanciones económicas elevadas. Las multas por alquilar sin licencia vacacional pueden oscilar desde entre 3.000 euros por infracciones leves hasta superar los 60.000 euros, o llegar a los 600.000 euros en casos muy graves, dependiendo de la CCAA y de la gravedad de la infracción (reincidencia, número de viviendas, etc.).
• Cierre de la actividad. Además de la multa, las autoridades pueden ordenar el cese inmediato de la actividad de alquiler turístico de tu vivienda.
• Responsabilidad legal ante incidentes. Si un huésped sufre un accidente grave en tu propiedad y no cumples con la normativa, podrías enfrentarte a demandas legales por negligencia, con las consiguientes indemnizaciones y costes judiciales.
• Problemas fiscales. Alquilar sin licencia puede llevar a la evasión fiscal, ya que al no estar registrado, es más fácil no declarar los ingresos. Para esto, las autoridades tienen cada vez más herramientas para detectar estas irregularidades, siendo las sanciones más severas.

Ahora que hemos abordado la importancia de la licencia de alquiler turístico, es fundamental hablar de la protección de tu inversión: tu vivienda. Una de las preguntas más recurrentes entre los propietarios que se aventuran en el alquiler vacacional es: ¿cubre mi seguro de hogar actual el alquiler vacacional? La respuesta, en la mayoría de los casos, es no, no de forma automática.

Un seguro de hogar está diseñado para cubrir los riesgos de una vivienda habitada por sus propietarios o por inquilinos de larga duración, no para una actividad económica de alquiler turístico. Las pólizas tradicionales suelen excluir los daños derivados de actividades comerciales o profesionales, y el alquiler vacacional se considera una actividad económica. En Zurich te ayudamos para que tengas todas las coberturas que necesitas para la vivienda. ¿A qué esperas?